「樓盤(pán)名稱(chēng)」如何合理使用？避免侵權(quán)！

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來(lái)源：IPRdaily中文網(wǎng)（IPRdaily.cn）

作者：姜瑩麗 蘭臺(tái)知產(chǎn)團(tuán)隊(duì)律師

原標(biāo)題：為什么樓盤(pán)名稱(chēng)難被商標(biāo)法保護(hù)？

在房地產(chǎn)依然炙手可熱的今天，房地產(chǎn)商之間的競(jìng)爭(zhēng)也如火如荼。一個(gè)響亮的樓盤(pán)名字將直擊人心，它不但能體現(xiàn)出商品房的品質(zhì)，更是承載了住戶(hù)對(duì)生活的美好憧憬，也給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

然而，基于商品房開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的特殊性，造成樓盤(pán)名稱(chēng)與一般的商品名稱(chēng)與標(biāo)識(shí)在法律保護(hù)上存有其特殊性。在此，筆者將從樓盤(pán)名稱(chēng)的商標(biāo)屬性，樓盤(pán)名稱(chēng)的合理使用、樓盤(pán)名稱(chēng)的混淆判斷三方面進(jìn)行分析。

樓盤(pán)名稱(chēng)的商標(biāo)屬性   

一個(gè)好的樓盤(pán)名稱(chēng)不但蘊(yùn)藏了該樓盤(pán)的價(jià)值觀或文化取向，更是能體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)、樓盤(pán)的品質(zhì)、價(jià)位、以及地段。為了全方位的保護(hù)樓盤(pán)名稱(chēng)，將樓盤(pán)名稱(chēng)注冊(cè)為商標(biāo)成為開(kāi)發(fā)商的常見(jiàn)手段。

然而，樓盤(pán)名稱(chēng)要成為一個(gè)商標(biāo)，必須要滿足商標(biāo)的要件和屬性，即要真正能夠起到標(biāo)示商品來(lái)源的功能。

一方面，商標(biāo)必須要有顯著性，然而樓盤(pán)名稱(chēng)的顯著性卻存在特殊性。比如，一些開(kāi)發(fā)商為突出其高大上，往往采用了通用類(lèi)名稱(chēng)，像王府、豪宅等，造成顯著性比較弱，不符合商標(biāo)法第9條的規(guī)定，不能成為商標(biāo)；而有些樓盤(pán)名稱(chēng)雖然具有較強(qiáng)的顯著性，但經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期使用，產(chǎn)生了地名效應(yīng)，造成顯著性不斷弱化，也難以視為商標(biāo)。

另一方面，商標(biāo)不得產(chǎn)生絕對(duì)禁止事項(xiàng)。比如，為了標(biāo)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)的地理位置，有的樓盤(pán)含有本地地名，也不符合商標(biāo)法第十條地名禁止條款。另外，有的樓盤(pán)名稱(chēng)也包含了一些著名的外國(guó)的地名，不是為了標(biāo)識(shí)地理位置，而是希望利用該地名所帶來(lái)的文化、風(fēng)情，來(lái)為自己的樓盤(pán)進(jìn)行宣傳，意圖吸引購(gòu)房者。像戛納35號(hào)，檀香山等，同樣也不符合商標(biāo)法第十條規(guī)定，即公眾知曉的外國(guó)地名，不得作為商標(biāo)。

樓盤(pán)名稱(chēng)的合理使用  

如前所述，由于樓盤(pán)名稱(chēng)的特殊性，很容易和地名發(fā)生競(jìng)合。一是直接使用地名。比如百家湖案中，“百家湖”作為樓盤(pán)名稱(chēng)，其中百家湖就是南京市的一個(gè)湖畔名稱(chēng)；二是的樓盤(pán)名稱(chēng)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期使用，其對(duì)商標(biāo)和服務(wù)標(biāo)識(shí)來(lái)源的屬性被弱化，而地名的屬性被強(qiáng)化，樓盤(pán)名稱(chēng)對(duì)消費(fèi)者而言更多的是一個(gè)地名，而不是樓盤(pán)的名稱(chēng)。三是開(kāi)發(fā)商通過(guò)相關(guān)部門(mén)將樓盤(pán)名稱(chēng)作為地名申請(qǐng)使用，比如在“香榭里”案件中，被告辯稱(chēng)其已經(jīng)根據(jù)國(guó)務(wù)院的《地名管理?xiàng)l例》的規(guī)定將其旗下的樓盤(pán)“香榭麗花園”申報(bào)為地名，并且獲得批準(zhǔn)，此時(shí)樓盤(pán)名稱(chēng)更是坐實(shí)為地名。

因此，當(dāng)具有地名性質(zhì)的名稱(chēng)作為其樓盤(pán)名稱(chēng)，被注冊(cè)成商標(biāo)，他人對(duì)這些“地名”的使用是否構(gòu)成侵權(quán)呢？

根據(jù)《商標(biāo)法》第59條規(guī)定，注冊(cè)商標(biāo)中含有地名，注冊(cè)商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)人無(wú)權(quán)禁止他人正當(dāng)使用。該條的本意是使用地名的方式是否是作為地理位置指示性使用，是否僅表示商品與產(chǎn)地、地理位置之間的關(guān)系，而非標(biāo)示商品、服務(wù)的來(lái)源。

也就是說(shuō)，即便包含地名的樓盤(pán)名稱(chēng)被注冊(cè)為商標(biāo)，只要其他開(kāi)發(fā)商在使用該地名作為樓盤(pán)名稱(chēng)是為了表示地理位置的關(guān)系，就屬于合理使用。

比如，在百家湖案中，原告將“百家湖”注冊(cè)在第36類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)上，并以“百家湖花園”作為樓盤(pán)名稱(chēng)做大量宣傳，被告以“百家湖畔·楓情國(guó)度”作為樓盤(pán)名稱(chēng)銷(xiāo)售，于是成訴，法院最終認(rèn)為被告的樓盤(pán)名稱(chēng)中“百家湖畔”是將相應(yīng)地理位置與不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售聯(lián)系，屬于合理使用。

樓盤(pán)名稱(chēng)的混淆判斷   

對(duì)樓盤(pán)名稱(chēng)的混淆判斷，經(jīng)歷了絕對(duì)不混淆到有限承認(rèn)混淆的發(fā)展過(guò)程。

在早期的諸多商標(biāo)中，法院普遍持如下觀點(diǎn)：由于不動(dòng)產(chǎn)具有極強(qiáng)的地域性，不動(dòng)產(chǎn)無(wú)論是其服務(wù)商標(biāo)，亦或是其商品名稱(chēng)往往在特定地域享有較高的知名度，最多輻射到周邊地域，而不能覆蓋其他有一定距離的樓盤(pán)所在位置，這就導(dǎo)致即使樓盤(pán)名稱(chēng)相同或近似，但只要兩個(gè)樓盤(pán)的相隔的距離較大，便不會(huì)導(dǎo)致相關(guān)公眾的混淆。

然而在星河灣案中，法院對(duì)這一問(wèn)題產(chǎn)生的不同的認(rèn)識(shí)。原告作為“星河灣”注冊(cè)商標(biāo)權(quán)人以及“星河灣”廣州樓盤(pán)的開(kāi)放商，狀告被告擅自在天津以“星河灣花苑”最為樓盤(pán)名稱(chēng)，構(gòu)成商標(biāo)侵權(quán)以及不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。一審，二審法院均認(rèn)為星河灣的知名度不能輻射到天津范圍，認(rèn)為不構(gòu)成相關(guān)公眾的混淆而駁回原告訴求。

該案最高人民法院提審，推翻了之前判決。其認(rèn)為，現(xiàn)代社會(huì)信息流通豐富快捷，相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在全國(guó)各地陸續(xù)開(kāi)發(fā)系列房地產(chǎn)樓盤(pán)亦非罕見(jiàn)，被告此種使用方式，會(huì)使相關(guān)公眾誤認(rèn)該樓盤(pán)與原告開(kāi)發(fā)的“星河灣”系列樓盤(pán)有一定的聯(lián)系，容易誤導(dǎo)公眾。

也就是說(shuō)在信息時(shí)代的今天，公眾獲取信息的途徑已經(jīng)突破了時(shí)空的限制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在各地開(kāi)發(fā)樓盤(pán)也屢見(jiàn)不鮮，形成了房地產(chǎn)商自己的品牌，實(shí)現(xiàn)了樓盤(pán)名稱(chēng)標(biāo)識(shí)產(chǎn)品來(lái)源作用，無(wú)論消費(fèi)者位于天南海北，只要聽(tīng)到某個(gè)特定的樓盤(pán)名稱(chēng)，就會(huì)認(rèn)為此樓盤(pán)與某特定的開(kāi)放商具有關(guān)聯(lián)，從而造成混淆。

綜上，樓盤(pán)名稱(chēng)對(duì)一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目至關(guān)重要，但是其要獲得商標(biāo)法的保護(hù)，必須具備商標(biāo)的基本屬性?；跇潜P(pán)與地理位置的特殊關(guān)系，樓盤(pán)名稱(chēng)中即便帶有地名，亦或是本身通過(guò)長(zhǎng)期是使用已經(jīng)轉(zhuǎn)化為地名，此時(shí)也不能限制他人對(duì)地名的合理使用。同時(shí)，樓盤(pán)名稱(chēng)的地域性特點(diǎn)，不易產(chǎn)生相關(guān)公眾混淆。但是，在地產(chǎn)品牌營(yíng)銷(xiāo)全球化的今天，樓盤(pán)名稱(chēng)如能實(shí)現(xiàn)標(biāo)識(shí)來(lái)源功能，依然存在混淆的可能性。

參考文獻(xiàn)

[1] 江蘇省高級(jí)人民法院（2002）蘇民三終字第056號(hào)

[2] （2013）民提字第3號(hào)判決書(shū)

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作者：姜瑩麗 蘭臺(tái)知產(chǎn)團(tuán)隊(duì)律師

編輯：IPRdaily趙珍          校對(duì)：IPRdaily縱橫君

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