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近日，備受關注的四大行業(yè)營改增稅率正式公布。其中，房地產(chǎn)業(yè)適用11%的增值稅率。
個人二手房交易將因此受到什么影響?交易稅費是增還是減?一線城市的房價是否會因此而受到抑制……一系列疑問撲面而來。
營改增改革在房地產(chǎn)業(yè)引起了不小的波動，面對稅種的變化，稅率的上升，房地產(chǎn)企業(yè)究竟又該如何應對呢?
房地產(chǎn)交易的環(huán)節(jié)會受到哪些影響?
此前，李克強總理一度強調，確保全面營改增后，全行業(yè)的稅負將只減不增。因此理論上來說，房地產(chǎn)業(yè)的營改增有利于減輕房企的稅負負擔，同時，企業(yè)利潤率也會因此而提升。
新政策中規(guī)定將“新增加的不動產(chǎn)也納入了抵扣的范圍”，這樣會進一步加大減負的力度，增加進項抵扣，從而促進擴大有效的投資。更多的企業(yè)將加入龐大的置業(yè)大軍，去投資房地產(chǎn)業(yè)，或將爆發(fā)優(yōu)質房產(chǎn)搶購的熱潮。
但對于一些持房產(chǎn)證5年以上的來說，卻是一個“利空”的消息。因買入時價格很低，有著很大的增值空間，按新規(guī)定的11%來征增值稅，稅負將大幅度提升，降低房價將成為賣家減輕稅負負擔的一種方式。
從大層面看來，將原來屬于“地稅”的營業(yè)稅，改為屬于“國稅”的增值稅，這也是中央和地方加強進一步聯(lián)系的一種信號。
房地產(chǎn)企業(yè)該如何把握住“營改增”的機遇，進行稅務優(yōu)化?
對一些規(guī)模較大，架構較完善的企業(yè)而言，在財務支出等方面有著較強的經(jīng)營管理能力，采購業(yè)務等的進項稅可以和部分銷售業(yè)務繳納的銷項稅相抵扣一部分，借著新政的“東風”，總體而言，稅負不會提高。長期下去，應該是會下降的。
但對于一些中小企業(yè)來說，相關的架構不夠完善，內部財務人員不能很好的解讀新政，弄不清楚相關的抵扣項，從而很難享受到到全面營改增帶來的利好。
高頓財稅學院研究員Amy表示，在5月1日全面營改增來臨之前，房地產(chǎn)企業(yè)還有很多的準備事項需要完成，以應對接下來的新政。增值稅稅負模擬測算、新管理流程的設定、企業(yè)內部人員的培訓等都有必要開始有序進行。
1、增值稅稅負模擬測算
目前，房地產(chǎn)業(yè)11%的增值稅率已經(jīng)公布，企業(yè)可以針對一些具體的樣本項目進行相關稅負的模擬測算。及時了解，在其他因素不變的條件下，全面營改增后，將會給公司的稅負帶來什么樣的影響，為之后和供應商采購談判，以及銷售價格制定等方面提供一些參考。
可以從“銷項稅額”和“進項稅額”這兩端出發(fā)，了解“營改增”后，給成本、收入等帶來的影響。
2、梳理過渡時期的一些項目進度和相關合同
目前，當務之急的就是要對過渡期的一些房地產(chǎn)項目的進度進行統(tǒng)計和梳理，區(qū)分新建、完工等各種狀態(tài)，充分考慮如何適用相關的過渡期的政策。同時，也需要就簽約合同上一些過渡期的交易價格、發(fā)票開具、增值稅稅負承擔的主體等事項進行重新確認，并適當補充一些協(xié)議，應對政策變化。
3、增值稅管理流程的設定
政策變化，一些管理操作的流程也必然隨之變化，各公司需要緊跟不斷下達的政策，及時制定和修改增值稅管理的相關流程，完善企業(yè)內部的運作結構。
4、企業(yè)內部財務人員，關于增值稅的相關培訓只有能徹底解讀新政，弄清楚各種抵扣項等事宜，房地產(chǎn)企業(yè)才能順利借著“營改增”的東風，真正給企業(yè)帶來福音。
因而，相關財務人員關于增值稅發(fā)票、增值稅申報管理等培訓勢在必行。據(jù)悉，考慮到相關企業(yè)面對新政相關操作人員無從下手的難處，高頓財稅學院將從3月下旬起在全國多個城市推出房地產(chǎn)業(yè)營改增應變課程。作為全國第一家推出行業(yè)細分營改增培訓的機構，高頓還陸續(xù)推出了建筑業(yè)、生活服務業(yè)、金融業(yè)營改增課程，與決策層的全面營改增要求遙相呼應。
5月1日全面營改增后，各房地產(chǎn)企業(yè)究竟該喜該憂，關鍵還是得看各個企業(yè)是否能充分研究分析相關政策。企業(yè)應該以自身情況為基礎，及早應對全面營改增后或可能帶來的挑戰(zhàn)。
來源：財政部
編輯：IPRdaily王夢婷
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