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物權(quán)法是規(guī)范財產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，因此，近日最高院《關(guān)于適用〈物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》的出臺具有重要意義。
《解釋》一共22條，對于《物權(quán)法》有關(guān)條款的適用進行了細化，針對不動產(chǎn)物權(quán)與登記、善意第三人、善意取得等六大方面司法實踐中遇到的難點與共性問題，作出了相應(yīng)的明確規(guī)定，體現(xiàn)了物權(quán)法與豐富無限的動態(tài)司法實踐之間的契合。
立案問題
《物權(quán)法》規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！?/span>
但是，不動產(chǎn)物權(quán)涉及登記的糾紛是通過民事訴訟還是行政訴訟解決，實踐中原本存在爭議性。
為避免民事、行政部門相互推諉，《解釋》明確了在案件受理上，因不動產(chǎn)歸屬以及作為不動產(chǎn)物權(quán)的買賣、贈與和抵押等產(chǎn)生的爭議訴訟，屬于民事訴訟受理范圍，而不是一涉及不動產(chǎn)登記就歸為行政訴訟。
至于行政訴訟，只審理不動產(chǎn)登記本身的合法性問題，不同于不動產(chǎn)權(quán)屬的民事爭議。
不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬
不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生爭議，對其歸屬的最終判斷，應(yīng)當(dāng)依賴于對原因行為或基礎(chǔ)關(guān)系的審查。
不動產(chǎn)登記簿雖然是權(quán)屬證明，且有公示效力，但其證明力并不是唯一的，對不動產(chǎn)物權(quán)的證明并不僅停留在登記簿上，還是應(yīng)該還原事實。
在當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符，也就是登記簿記載權(quán)利人虛假，其確實為該不動產(chǎn)真實權(quán)利人的情況下，應(yīng)該支持該訴訟請求。
異議登記失效的起訴
根據(jù)《物權(quán)法》第十九條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。
登記簿上記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記，但在登記后15日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。
《解釋》進一步規(guī)定了15天異議登記失效后，當(dāng)事人仍可以提起民事訴訟，請求確認(rèn)物權(quán)歸屬，失效不影響人民法院的實體受理及審理。
關(guān)于預(yù)告登記的效力
預(yù)告登記是相對于“本登記”或“終局登記”而言的登記制度。
預(yù)告登記具有排斥后來的其他物權(quán)的效力，充分保障預(yù)告登記權(quán)利人的合法權(quán)益，預(yù)告登記制度是《物權(quán)法》 設(shè)立的重要制度。
《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)債權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失敗?！?/p>
為了維護不動產(chǎn)物權(quán)人的利益，這次《解釋》對《物權(quán)法》第二十條中規(guī)定的不發(fā)生物權(quán)效力的處分權(quán)做了限縮性規(guī)定，“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力”。
何為“善意第三人”
近年來，有關(guān)船舶、航空器和機動車等特殊動產(chǎn)引發(fā)的糾紛呈逐年上升趨勢，實踐中機動車二手交易大量增加，名實不符的情況也不鮮見，經(jīng)常發(fā)生各種權(quán)利之間的沖突。
《物權(quán)法》第二十三條規(guī)定：動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
《合同法》第一百三十三條規(guī)定：標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
因此，交付是動產(chǎn)物權(quán)變動的必要條件，動產(chǎn)物權(quán)變動自交付時起生效。
由于船舶、航空器和機動車等價值較大，一般也需要登記，屬于特殊動產(chǎn)物權(quán)?！ ?a href='http://globalwellnesspartner.com/search_wuquanfa.html' target='_blank'>物權(quán)法》 第二十四條對特殊動產(chǎn)物權(quán)專門作出了規(guī)定：“船舶、航空器和機動車等物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！?/p>
根據(jù)該規(guī)定，船舶、航空器和機動車本身屬于動產(chǎn)，物權(quán)變動以交付為要件。但由于未經(jīng)過登記，其取得的物權(quán)并不完整，不得對抗善意第三人，學(xué)理上稱為登記對抗主義。
《解釋》規(guī)定，對于特殊動產(chǎn)物權(quán)已經(jīng)支付對價并占有的受讓人，即使未經(jīng)登記，也可以抵抗轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人，加大了保護實際受讓人權(quán)利的力度。
“法律文書”的范圍
物權(quán)變動是指物權(quán)的發(fā)生、轉(zhuǎn)移、變更和消滅。其原因分兩類，一類是基于法律行為引起的物權(quán)變動，另一類則是基于法律規(guī)定的物權(quán)變動，包括法院判決、征用、繼承等原因引起。
根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書和人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。”
上述規(guī)定屬于因法律規(guī)定而引起的物權(quán)變動，但物權(quán)法對于哪些法律文書可以引起物權(quán)變動沒有具體規(guī)定，實務(wù)中容易產(chǎn)生歧義，《解釋》 對于法律文書進行了限縮性規(guī)定：
“人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。”
另外應(yīng)注意的是，訴訟、仲裁和執(zhí)行中對于程序性問題或者特定事項作出的法律文書，以及解決身份關(guān)系的法律文書，不會直接引起物權(quán)變動。
優(yōu)先購買權(quán)的司法保護
《物權(quán)法》對按份共有規(guī)定得比較簡單，對于按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的運用等問題沒有明確規(guī)定。
《解釋》對此進行了細化，分別從按份共有人優(yōu)先購買權(quán)行使的起始條件、同等條件的認(rèn)定、行使期間、主體范圍以及裁判保護等方面進行了規(guī)定，具有可操作性。
1、優(yōu)先購買權(quán)是具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)。
優(yōu)先購買權(quán)又稱先買權(quán)，是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。
優(yōu)先購買權(quán)是對出賣人設(shè)置的一個合理負(fù)擔(dān)，是對先買權(quán)人的利益進行特殊保護。根據(jù)最高院的觀點，優(yōu)先購買權(quán)是具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，是一種債權(quán)的期待權(quán)。
2、同等條件是優(yōu)先購買權(quán)的實質(zhì)條件。
優(yōu)先購買權(quán)是法律在保障出賣人合法利益不受侵害的前提下，賦予特殊主體特殊利益的一項制度。
根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定：按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。法律規(guī)定同等條件下優(yōu)先購買權(quán)人享有優(yōu)先于他人購買的權(quán)利。
何為同等條件？法律之前沒有作出明確規(guī)定。
買賣合同的核心條款是價格，因此同等條件主要包括價格條款，當(dāng)然也包括履行期限、付款條件等，有些還要結(jié)合具體情況進行分析。
這次《解釋》對“同等條件”進行了解讀，認(rèn)為“應(yīng)當(dāng)綜合共有份額的轉(zhuǎn)讓價格、價款履行方式及期限等因素確定”。
3、繼承、遺贈等原因發(fā)生共有份額變化的，不產(chǎn)生優(yōu)先購買權(quán)。
在共有份額因繼承、遺贈等情形發(fā)生變化時，由于繼承、遺贈是非法律行為引起的物權(quán)變動，并不存在對價或者交易價格，因此同等條件無從談起。
基于同等條件是優(yōu)先權(quán)購買的實質(zhì)性要件，在缺失實質(zhì)性要件的情形下，共有份額雖然發(fā)生變化，仍無法產(chǎn)生優(yōu)先購買權(quán)。
4、優(yōu)先購買權(quán)的行使期限。
為了保障交易安全，促進正常財產(chǎn)流轉(zhuǎn)，有效維護權(quán)益，優(yōu)先購買權(quán)必須在一個合理期限內(nèi)行使。
這次《解釋》作出了可操作性的規(guī)定。優(yōu)先購買權(quán)行使期間分為三類，根據(jù)不同情況確定不同期限：
（1）當(dāng)事人約定或者指定的期間，約定優(yōu)先。
（2）一般行使期間，即十五日。
（3）最長期限六個月，轉(zhuǎn)讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個月。
5、按份共有受侵害時的司法救濟。
主張優(yōu)先購買的按份共有人通過訴訟請求按照同等條件購買該共有財產(chǎn)份額的，人民法院應(yīng)予支持。
雖主張優(yōu)先購買權(quán)，但提出減少轉(zhuǎn)讓價款、增加轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)等實質(zhì)性變更要求，也就是違反了“同等條件”的，法院不予支持。
同理，未在《解釋》規(guī)定的期限內(nèi)主張優(yōu)先購買，或者違反優(yōu)先購買權(quán)的形式要件的，依法不能得到支持。
按份共有人起訴時，必須提出按照同等條件下購買該共有份額的訴訟請求，如果僅請求撤銷轉(zhuǎn)讓合同或認(rèn)定合同無效，由于對異議人沒有實際意義，且存在損害轉(zhuǎn)讓人權(quán)益的風(fēng)險，法院不予支持。
善意取得制度
善意取得，是指財產(chǎn)占有人無權(quán)處分其占有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)，如果他將財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，受讓人取得該財產(chǎn)時出于善意，則受讓人將依法取得對該財產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán)。
《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，從司法實踐看，與善意取得相關(guān)的糾紛非常多，廣泛存在物權(quán)確認(rèn)、合同、侵權(quán)等糾紛的訴訟方面，而法律規(guī)定比較原則，實踐中由于理解不同而產(chǎn)生了很多爭議，這次在 《解釋》 中形成了對善意取得適用的較為完整的規(guī)則體系。
1、善意的標(biāo)準(zhǔn)及舉證責(zé)任。
根據(jù)物權(quán)法，構(gòu)成善意取得的三個要件是：（1）受讓人受讓該財產(chǎn)時是善意的； （2）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；?。?）取得不動產(chǎn)已經(jīng)登記，動產(chǎn)已經(jīng)交付。
對于善意的理解，《解釋》作出了明確規(guī)定：“受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意?！睒?gòu)成善意應(yīng)該同時符合兩個條件，一是受讓人不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，二是受讓人無重大過失。
至于舉證責(zé)任，真實權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。如果提出主張的真實權(quán)利人不能證明受讓人惡意的，則推定其為善意。
2、不動產(chǎn)與動產(chǎn)善意取得中受讓人非善意及重大過失的認(rèn)定。
《解釋》規(guī)定，具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，也就是受讓人存在非善意。這些情形包括有效的異議登記、預(yù)告登記有效期內(nèi)、被司法或行政機關(guān)限制權(quán)利、權(quán)利主體登記錯誤，這些都記載或反映在登記簿上，因此不動產(chǎn)登記簿成為判斷受讓人是否善意的重要依據(jù)。
另外，受讓人明知他人享有不動產(chǎn)物權(quán)，構(gòu)成當(dāng)然惡意。
關(guān)于動產(chǎn)善意取得，受讓人受讓動產(chǎn)時交易的對象、場所或者時機等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。
3、善意取得中“合理價格”的認(rèn)定。
善意取得的構(gòu)成要件之一是受讓人以合理價格受讓動產(chǎn)或不動產(chǎn)，支付了相應(yīng)的對價。關(guān)于合理價格，《解釋》 規(guī)定根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，并參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。
來源：上海法治報
作者：李煒 北京大成律師事務(wù)所
編輯：IPRdaily王夢婷
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